民泊の種類別比較

【民泊の種類別比較】
今回は民泊を種類別に比較してご説明したいと思います。

広い意味での民泊とは、住宅（戸建住宅、マンションなど）の一部又は全部を活用して提供される宿泊サービスです。

一戸建ての自宅空き部屋や投資用に購入したワンルームマンションに他人を泊めたりすることはもちろん、友達や親せきを自宅に泊めるのも民泊にあたります。

この民泊を反復・継続して有償で行う場合は、法律上の規制があります。
これが現在一般的に言われている狭い意味での民泊にあたります。
（以後、民泊との記載はすべてこの狭い意味での民泊です）

民泊を行うには、２０１６年１月の特区民泊の開始までは旅館業法の許可が原則必要でした。

そして本年２０１８年６月１５日施行の住宅宿泊事業法により新たな合法民泊制度が誕生し、日本における合法民泊はほとんどこの３つの類型、すなわち『（１）旅館業法による民泊』、『（２）特区民泊』、『（３）住宅宿泊事業法による民泊』に該当すると思われます。

ですので、今回はこの３つの類型に絞って比較検討したいと思います。

以下の表の『特区民泊』は「国家戦略特別区域法に基づく外国人滞在施設経営事業」、『新法民泊』は「住宅宿泊事業法による民泊」のことです。

特区民泊は大阪市の場合を記載しました。

比較項目はもっとたくさんありますが、違いがある点や重要と思われる点を抜粋して記載しました。
細かく記載すると見にくくなるので原則を中心に記載しましたし、メリット・デメリットに関してはあくまで主観ですので参考程度でお願いします。

≪民泊比較表≫

３つの方式の特徴をかなり大雑把に評価すると、（１）は許可要件はかなり厳しいが、事業開始後は制約が少なくビジネスに最も適している。

（３）は旅館業法による厳しい許可要件が不要なので民泊事業を合法的に始め易くなったが、事業開始後は稼働日数制限があり、ビジネスにはあまり適していない。

（２）は旅館業法の制約を受けないのは（３）と同じで、両者のいいとこ取りのイメージ。

まず（１）の旅館業法による『旅館・ホテル営業』又は『簡易宿所営業』について検討します。

両者はともに旅館業法が根拠法令になっており、許可を取得するには厳しい構造設備の要件や用途地域の制限が課せられますが、許可取得後は宿泊日数制限（特区民泊は２泊３日以上（大阪市））や稼働日数制限（新法民泊は年間１８０日以内）を受けないので、最もビジネスに適しております。

『旅館・ホテル営業』『簡易宿所営業』の両者の大きな違いは、想定される貸し方（別表⑥）です。

『旅館・ホテル営業』では１室を１グループだけに貸すことを想定しています。高級ホテルやビジネスホテル等ごく一般的なホテルや旅館はこれです。

それに対して『簡易宿所営業』は１室を多グループに貸すことを想定しています。相部屋形式というか、ユースホステル形式というか、山小屋形式というか、例えばカプセルホテルはこの簡易宿所営業です。ファーストキャビンなるカプセルホテルもこの方式です。

西成のごく安いタコ部屋形式のホテルもこの方式だと思われます。
この想定される貸し方の違いが、構造設備などの要件に現れています。１室の最低床面積であったり、便所の個数であったりです。

両者の違いは従来はかなり大きいものがありましたが、規制緩和によりその違いは小さくなってきました。

緩和前は旅館・ホテル営業では最低客室数が旅館５室、ホテル１０室でしたので、そもそも共同住宅の１室での旅館・ホテル営業は不可能でしたが、２０１８年１月の改正により緩和され共同住宅の１室でも旅館・ホテル営業での開業が可能にはなりました。

次にひとつ飛ばして（３）の新法民泊について検討します。

旅館業法での民泊は許可要件が厳しいので開業のハードルは高いです。特区民泊は当然、特区でしか開業できません。このような状況の中で国が作り出したのが、開業のハードルを下げ、全国どこでも開業できるこの新法民泊です。

ただ、新法民泊を無制限に認めることは既存の宿泊事業者にとって死活問題ですので、年間の稼働日数が１８０日以内に制限されました（条例で更に厳しい制限が課せられている場合有り）。

最後に（２）特区民泊による認定を検討します。

まず特区民泊による認定を受けるには当然ながら国家戦略特別区域内である必要がありますので、特区内での開業かどうかを調べる必要があります。

次の場所的要件としては用途地域の制限があります。例えば大阪市では住居専用地域では営業できません。

ひとつデメリットであると思われるのが、別表④の宿泊日数制限です。特区民泊では宿泊者に２泊３日以上（大阪市の場合）滞在してもらう必要があります。制度開始直後は６泊７日以上でした。これは既存のホテルや旅館を守るためでしたが、要件緩和により現実的な日数制限になりました。

どの方式を選択しても、保健所・建築指導課・消防署に事前相談を行い、許可等を妨げる重要な論点がないかを確認する必要があります。更に建築士の意見も聞きながら最終的にどの方式で許可等を取得するのかを決定します。

民泊事業をお考えの方でどの方式で開業するのか悩まれているなら、私の個人的見解としては、特区内であればまず特区民泊を検討すべきだと考えます。
なぜなら特区民泊は特別区域だけに特別に認められた優遇措置だからです。

それから事業としての本気度を基準として、旅館業法による民泊にするのか新法民泊にするのかを判断するのがベストだと考えます。

最近は新法民泊で届出を行い、営業できる１８０日間以外は旅館業法による規制を受けない１ヵ月以上の賃貸借契約（マンスリーマンションなど）で貸し出すビジネスモデルが登場しています。

合法民泊の種類別の比較です