民法大改正② 敷金について
【民法大改正②】敷金について
今回の民法改正における、敷金部分の解説をしたいと思います。
みなさんは「敷金とは何か？」を正確に答えられるでしょうか？
．．．建物を賃借する時に、賃貸人に渡すお金ですよね。
正確に答えられない方が正解だと思います。
なぜなら、契約（賃貸借契約も当然含む）の根本規則を定めた民法の中に、「敷金」を正面から規定した条文はありません。
ある条文の中に「敷金」の文言は出てきますが、それがどのような性格の金銭なのかは民法を見ても分かりません。
そもそも返ってくるの？返ってくるならいくら？いつ？など不明です。
民法には、契約自由の原則が根底にあり、どのような契約を結ぶかは、原則当事者間の自由です。
「敷金」についても地域の慣習によって取り扱いが違う部分もあると思います。
法律に明確に規定されていないがために、世の中には敷金の返還をめぐるトラブルはごまんとあります。
たくさん裁判になっており、判例がたくさん出ています。
私も敷金返還請求の内容証明郵便の作成を受任したことがあります。
この状況を見かねた国土交通省が、判例などを基にして「原状回復をめぐるトラブルとガイドライン」を作成しました。
近時の実務はこのガイドラインに沿って行われているようですが、ガイドラインはあくまで指針であり、法的拘束力はありません。
ですので、今回の民法改正において、これまで曖昧だった「敷金」とその返還範囲を明文化しました。
敷金とは
『いかなる名目によるかを問わず、賃料債務その他の賃貸借に基づいて生ずる賃借人の賃貸人に対する金銭の給付を目的とする債務を担保する目的で、賃借人が賃貸人に交付する金銭をいう。』
つまり、例えば未払いの借賃や原状回復にかかる費用を担保するために、借主が貸主に預ける金銭のことです。
そして、預けた敷金は、未払い借賃や原状回復費などがあれば、それらをを差し引いて返金しなければならないと明文化されました。
返金の時期は、賃貸借が終了し、建物を返還した後です。
ここで問題となるのが、原状回復費がいくらになり、どちらが負担するのかです。この部分が争いの中心でした。
悪質な賃貸人は、クロスを全面張り替えるからとか、キッチンを入れ替えるからとか色々理由をつけてできるだけ敷金から差し引きます。
ともすれば敷金では足りないので、それ以上の金銭を要求する強者もいます。
この争いを回避するため、借主が負担する部分が明文化されました。
通常の使用及び収益によって生じた賃借物の損耗並びに賃借物の経年変化を除く、損傷部分です。
つまり、通常の使用及び収益によって生じた賃借物の損耗並びに賃借物の経年変化は、賃貸人の負担です。
これらは、月々支払う賃料の中に含まれるとの考え方です。
例えば、日照などの自然現象によるクロスの変色は貸主負担です。
対して、油料理により油がはねて掃除を怠ったことによるクロスの変色は借主負担です（敷金から差し引かれます）。
画鋲の穴程度の修復は貸主負担です。対して、重量物を掛けるために壁に釘穴をあければ、その修復は借主負担です。
このように、争いの中心だった部分が今回の民法改正で明文化されましたので、トラブルはかなり減ると期待されます。
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